มีหลายปัจจัยที่ควรพิจารณาในการประมูลบ้าน ขั้นแรก คุณต้องกำหนดราคาที่คุณสามารถซื้อได้ ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมในการเสนอราคาด้วย นอกจากนี้ยังมีปัจจัยและเงื่อนไขหลายประการที่คุณสามารถขอได้ แต่จำนวนเงินที่ยอมรับได้ในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับราคาที่คุณขอและเงื่อนไขในการขายบ้าน เตรียมพร้อมที่จะไปที่โต๊ะเจรจา เนื่องจากข้อเสนอเริ่มต้นของคุณอาจไม่ได้รับการยอมรับ อ่านต่อเกี่ยวกับเรื่องนี้โดยละเอียดยิ่งขึ้น
ขั้นตอน
ส่วนที่ 1 ของ 4: ก่อนที่คุณจะเริ่มต้น - การทำงานกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์เทียบกับการเป็นเจ้าของของคุณเอง
ขั้นตอนที่ 1 รับการอนุมัติ
ก่อนที่คุณจะเริ่มหาบ้านได้ ให้ขออนุมัติสินเชื่อจำนองจากธนาคารหรือสถาบันการเงินก่อน อย่ารอจนกว่าคุณจะพบบ้านที่ต้องการเพราะคุณอาจมีข่าวร้ายหลังจากพยายาม
- ในระหว่างขั้นตอนนี้ คุณจะนั่งคุยกับสถาบันการเงินและหารือเกี่ยวกับข้อมูลทางการเงินของคุณ คุณจะไม่สมัครจำนองที่แท้จริง แต่คุณจะรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อถึงเวลา
- ข้อตกลงนี้สามารถให้แนวคิดที่ดีขึ้นเกี่ยวกับช่วงราคาของบ้านที่คุณสามารถจ่ายได้
- การทำตามขั้นตอนนี้จะช่วยให้คุณโน้มน้าวใจผู้ขายได้ เนื่องจากขั้นตอนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณจริงจังแค่ไหน
ขั้นตอนที่ 2 รู้ข้อดีของการทำงานร่วมกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไป การทำงานกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการซื้อบ้านนั้นง่ายกว่าการลองทำเอง ในฐานะมืออาชีพ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รู้ว่าต้องทำอะไรและสามารถแนะนำคุณตลอดกระบวนการค้นหาและเสนอราคา คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม แต่ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่พบว่าราคาคุ้มค่า
- ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักพกแบบฟอร์มมาตรฐานติดตัวไปด้วย และในฐานะมืออาชีพ พวกเขาจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าแบบฟอร์มเหล่านี้ได้รับการปรับปรุงตามกฎหมายล่าสุดและแก้ไข แบบฟอร์มเหล่านี้พร้อมให้คุณใช้งานเมื่อคุณใช้บริการของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
- กฎหมายการรักษาความลับที่ผู้ขายต้องปฏิบัติตามสามารถมั่นใจได้ว่าสามารถปฏิบัติตามได้ด้วยความช่วยเหลือจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
ขั้นตอนที่ 3 รู้ข้อดีข้อเสียของการทำด้วยตัวเอง
หากคุณมีความรู้เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญ คุณจะสามารถประหยัดเงินได้มากขึ้น น่าเสียดายที่คุณมีแนวโน้มที่จะทำผิดพลาดและประสบปัญหามากขึ้น นอกจากนี้ ผู้ขายบางรายอาจไม่ต้องการทำธุรกิจกับคุณโดยไม่ได้รับบริการจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าคุณจะไม่ได้ทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจต้องการพิจารณาจ้างทนายความเพื่อทำสัญญาที่ยุติธรรมเมื่อถึงเวลา
ขั้นตอนที่ 4 พิจารณาจ้างผู้ประเมินราคาและผู้ตรวจบ้าน
เมื่อคุณพบบ้านที่คุณต้องการประมูลแล้ว ให้ดำเนินการตรวจสอบของคุณเองและพิจารณาขอความช่วยเหลือจากผู้ตรวจการบ้านมืออาชีพเพื่อทำสิ่งนี้เช่นกัน ผู้ตรวจการอาจมีสายตาที่ฉลาดกว่าคุณ คุณควรจ้างผู้ประเมินราคาที่สามารถดูบ้านและให้แนวคิดเกี่ยวกับราคาได้
- การตรวจสอบอย่างละเอียดจะรวมถึงการตรวจสอบทรัพย์สิน ฐานรากและหลังคา ควรทำการตรวจสอบศัตรูพืชด้วย
- ในสัญญา คุณต้องระบุว่าการเสนอราคาใด ๆ "อาจมีการเปลี่ยนแปลงตามมูลค่าโดยประมาณที่ผู้ประเมินราคาบ้านระบุไว้จากฝั่งผู้ซื้อหรือในยอดคงเหลือกับราคาซื้อบ้าน" ซึ่งหมายความว่าคุณควรดำเนินการเสนอราคาต่อเมื่อผู้ประเมินราคาบอกคุณว่าคุณจะได้บ้านที่คุ้มค่าเงินของคุณจริงๆ
ส่วนที่ 2 จาก 4: การกำหนดจำนวนเงินที่เหมาะสม
ขั้นตอนที่ 1 ใช้การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA)
CMA ให้วิธีการทางคณิตศาสตร์ในการประมาณราคาอสังหาริมทรัพย์ "ของจริง" CMA แบ่งทรัพย์สินออกเป็นลักษณะพื้นฐาน ได้แก่ พื้นที่ดิน จำนวนห้องนอน และจำนวนห้องน้ำ และเปรียบเทียบกับบ้านอื่นๆ ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันและตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง
- บ้านเมื่อเทียบกับ CMA คือบ้านที่กำลังขายหรือเพิ่งขายไป
- สังเกตความแตกต่างระหว่างราคาขายและราคาจดทะเบียน ราคาที่ระบุคือราคาที่ผู้ขายถาม แต่ราคาขายคือราคาที่ผู้ซื้อจ่ายจริง
- ใช้ CMA เพื่อประเมินราคาเสนอของคุณ เรียนรู้เกี่ยวกับขีดจำกัดภายนอกของช่วงราคาโดยดูที่จุดสูงสุดและต่ำสุดของ CMA คำนวณราคาขายเฉลี่ย และพิจารณาว่าบ้านที่คุณกำลังดูควรตั้งราคาสูงหรือต่ำกว่าโดยพิจารณาจากขนาด ที่พัก และทำเล เมื่อเทียบกับบ้านอื่นๆ ใน CMA
ขั้นตอนที่ 2 ใส่ใจกับคุณสมบัติพิเศษ
นอกจากนี้ยังมีคุณลักษณะของบ้านที่อาจไม่ได้ระบุไว้ในโฆษณาอย่างเป็นทางการ แต่ยังถือว่ามีค่า ตัวอย่างเช่น หากห้องน้ำทั้งหมดในบ้านเพิ่งได้รับการปรับปรุงใหม่ทั้งหมด คุณสามารถพักผ่อนได้อย่างสบายใจโดยรู้ว่าคุณไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมห้องเหล่านี้อีกในอนาคตอันใกล้ เพื่อให้คุณประหยัดเงินได้
หากคุณหาข้อมูลมากพอ คุณก็จะทราบราคาของฟีเจอร์ต่างๆ เหล่านี้ได้ ค้นหาโฆษณาออนไลน์บนอินเทอร์เน็ตโดยเปรียบเทียบบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่และที่ดิน โดยไม่ต้องมองหาคุณสมบัติพิเศษในบ้านเหล่านี้ คุณยังสามารถพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ (หากคุณตัดสินใจจ้างตัวแทน) เพื่อรับทราบถึงคุณค่าของคุณสมบัติเหล่านี้
ขั้นตอนที่ 3 รู้แนวโน้มของตลาด
พื้นที่ของคุณจะต่ำกว่าตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขาย และความแตกต่างระหว่างสองสิ่งนี้อาจส่งผลต่อราคาที่คุณเสนอราคาได้
- ในตลาดของผู้ซื้อ คุณจะได้รับส่วนลดที่ดีกว่า ในตลาดของผู้ขาย ส่วนลดที่ดีอาจหายาก
-
พิจารณาเรื่องราวที่คุณได้ยินเกี่ยวกับการขายบ้านในพื้นที่ของคุณ
- หากคุณได้ยินเรื่องราวของผู้ซื้อที่เสนอราคาหลายสิบครั้งก่อนที่จะยอมรับการเสนอราคาของพวกเขา หรือเรื่องราวของบ้านที่ได้รับการเสนอราคาหลายสิบครั้ง แสดงว่าคุณอาจอยู่ในตลาดของผู้ขาย
- หากคุณได้ยินเรื่องราวของผู้ซื้อบ้านที่ได้รับข้อเสนอดีๆ จากตลาดมาเป็นเวลานาน ผู้ซื้อที่มีบ้านให้เลือกมากมายในช่วงงบประมาณของตน หรือผู้ซื้อที่จัดการหาผู้ขายเพื่อซ่อมแซมบ้านได้ในปริมาณมาก แสดงว่าคุณอาจอยู่ในตลาดของผู้ซื้อ
- เรื่องราวประเภทนี้อาจไม่ใช่วิธีที่แม่นยำที่สุดในการกำหนดสถานะของตลาด แต่ก็ยังสามารถให้แนวคิดพื้นฐานแก่คุณได้
ขั้นตอนที่ 4 ทำความเข้าใจกับการแข่งขัน
คุณต้องพิจารณาการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ตามกฎทั่วไป หากมีบ้านและอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากใน CMA ของคุณ ผู้ขายจะมีการแข่งขันที่ดีกว่า ซึ่งหมายความว่าคุณอยู่ในตลาดผู้ซื้อ
คุณควรพิจารณาจำนวนบ้านเฉลี่ยในพื้นที่เดียวกันที่มีการขายในตลาดในปัจจุบันก่อนที่คุณจะสามารถระบุได้ว่า CMA นั้นเต็มไปด้วยทรัพย์สินหรือไม่
ส่วนที่ 3 ของ 4: การเสนอราคาอย่างเป็นทางการ
ขั้นตอนที่ 1. ตรวจสอบบ้าน
คุณอาจมีงานประเมินบ้าน แต่คุณควรทำการตรวจสอบขั้นสุดท้ายด้วยตนเองก่อนที่จะเสนอราคาบ้าน ตาของผู้ประเมินราคาอาจมองเห็นสิ่งที่คุณไม่เห็น แต่บางครั้งสิ่งเดียวกันก็อาจเกิดขึ้นได้ในสถานการณ์ที่กลับกัน: ตาของคุณอาจสังเกตเห็นรายละเอียดที่ตาของผู้ประเมินราคามองไม่เห็น
เมื่อคุณทำการตรวจสอบของคุณเอง ให้ลองใช้อุปกรณ์ทุกชิ้นที่คุณจะได้รับพร้อมกับบ้าน และตรวจสอบก๊อกน้ำและอ่างล้างหน้าทั้งหมดเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการรั่วไหล
ขั้นตอนที่ 2 ทบทวนกฎหมายท้องถิ่นและระดับจังหวัดเกี่ยวกับสัญญาที่อยู่อาศัย
แม้ว่ากฎหมายท้องถิ่นและกฎหมายท้องถิ่นจำนวนมากเกี่ยวกับสัญญาจะค่อนข้างคล้ายกัน แต่ในความเป็นจริง กฎหมายเหล่านี้อาจแตกต่างกันไป ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญมากที่คุณจะต้องทบทวนกฎหมายเหล่านี้เพื่อให้คุณทราบถึงภาระหน้าที่และสิทธิของคุณในระหว่างกระบวนการซื้อและขาย
หากคุณมีข้อสงสัยหรือคำถาม ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายในพื้นที่ที่คุณอาศัยอยู่
ขั้นตอนที่ 3 เตรียมข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร
การยินยอมด้วยวาจาไม่มีผลผูกพัน คุณต้องเตรียมสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรจริงเพื่อเสนอราคาบ้านอย่างเป็นทางการ
ขั้นตอนที่ 4 ทำความเข้าใจกับสิ่งที่ควรอยู่ในข้อเสนอ
ข้อเสนอประกอบด้วยข้อมูลมากกว่าราคาที่คุณยินดีจ่ายสำหรับบ้าน แต่ละส่วนเพิ่มเติมเหล่านี้จะต้องอธิบายไว้ในเอกสารการประมูล:
- ที่อยู่ตามกฎหมายและรายละเอียดทรัพย์สิน
- ราคาขายที่เสนอ
- สถานการณ์พิเศษ (การชำระด้วยเงินสดเป็นจำนวนหนึ่ง เงินสมทบของผู้ขายในต้นทุนการทำธุรกรรม การรับประกันบ้านในกรณีที่เกิดความเสียหาย ฯลฯ)
- ผู้ขายสัญญาว่าจะให้การรับประกันที่ชัดเจน
- วันที่เป้าหมายการทำธุรกรรม
- จำนวนเงินฝากที่มาพร้อมกับข้อเสนอ
- วิธีปรับภาษีทรัพย์สิน ค่าเช่า ค่าน้ำมัน ค่าน้ำ และค่าไฟฟ้าระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ
- คำชี้แจงการชำระกรมธรรม์ประกันภัยและการตรวจสอบ
- ข้อกำหนดอื่น ๆ เฉพาะสำหรับจังหวัดของคุณ
- คำชี้แจงที่อนุญาตให้คุณในฐานะผู้ซื้อทำการตรวจสอบขั้นสุดท้ายก่อนการทำธุรกรรมขั้นสุดท้าย
- สิ้นสุดการประมูล
- สถานะการผูกมัด
ขั้นตอนที่ 5. ระบุสถานะการผูกมัดนี้
ในบริบทนี้ เงื่อนไขการผูกมัดหมายถึงเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อให้คุณสามารถซื้อบ้านตามเงื่อนไขที่คุณได้ระบุไว้ก่อนหน้านี้ ภาระผูกพันนี้จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญา
- ภาระผูกพันทั่วไปประการหนึ่งคือผู้ซื้อต้องสามารถหาแหล่งการเงินเฉพาะจากธนาคารหรือสถาบันสินเชื่ออื่นๆ หากไม่สามารถกู้เงินได้ ผู้ซื้อก็จะไม่ผูกพันตามสัญญา
- สถานการณ์ที่มีผลผูกพันอีกประการหนึ่งที่พบได้ทั่วไปเช่นกันคือรายงานความพึงพอใจที่จัดทำโดยผู้ตรวจบ้านภายใน x วัน (10 วัน 14 วัน ฯลฯ) หลังจากยอมรับข้อเสนอ หลังจากกำหนดเวลานี้ หากคุณในฐานะผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่พอใจกับรายงานของผู้ตรวจสอบ สัญญาสามารถยกเลิกได้
ขั้นตอนที่ 6. เตรียมเงินประกัน
สิ่งนี้หมายความว่านี่คือการจ่ายเงินสดที่มอบให้พร้อมกับข้อเสนอของคุณเพื่อแสดงความตั้งใจที่ดีและความซื่อสัตย์ในการซื้อบ้านของคุณ หากคุณทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานของตัวแทนมักจะถือเงินจำนวนนี้ไว้ตลอดระยะเวลาของการเจรจา
- หากไม่มีข้อเสนอพร้อมกับเงินประกันนี้ ผู้ขายอาจสงสัยในความจริงจังของคุณ
- ตราบใดที่คุณสามารถอธิบายได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินหากธุรกรรมล้มเหลว คุณก็ไม่ต้องกังวลว่าจะสูญเสียเงิน หากการทำธุรกรรมเกิดขึ้น โดยปกติแล้ว เงินจำนวนนี้จะถือเป็นส่วนแรกของการฝากเงินของคุณ
- หากคุณไม่ได้ทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องจ้างทนายความเพื่อเก็บเงินมัดจำ
ส่วนที่ 4 จาก 4: การเจรจา
ขั้นตอนที่ 1 เสริมความแข็งแกร่งให้สถานะการเจรจาต่อรองของคุณ
มีคุณสมบัติและสถานการณ์หลายประการที่คุณสามารถบรรลุได้หากคุณต้องการเสริมสร้างสถานะการเจรจาต่อรองนี้ หากคุณเข้าใกล้สถานการณ์จากจุดแข็ง คุณมักจะได้รับสิ่งที่คุณต้องการมากขึ้น
หากคุณเป็นผู้ซื้อเงินสด ได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนอง หรือไม่จำเป็นต้องขายบ้านที่มีอยู่ก่อนที่คุณจะสามารถซื้อบ้านใหม่ได้ คุณจะดูน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ขาย
ขั้นตอนที่ 2. ค้นหาสาเหตุที่บ้านขาย
แรงจูงใจของพนักงานขายอาจส่งผลต่อกระบวนการเจรจามากกว่าที่คุณคาดไว้ ตัวอย่างเช่น หากผู้ขายต้องการขายบ้านอย่างรวดเร็ว เขาอาจพบว่าง่ายต่อการยอมรับข้อกำหนดและราคาของคุณ
- คุณจะได้รับประโยชน์หากผู้ขายอยู่ระหว่างการหย่าร้างหรือเปลี่ยนงาน หรือหากบ้านถูกขายโดยเป็นส่วนหนึ่งของการขายทรัพย์สินจำนวนมาก คุณสามารถรับความช่วยเหลือได้หากผู้ขายมีบ้านอีกหลังหนึ่งและบ้านที่กำลังขายอยู่ตอนนี้ว่างอยู่ ทำให้เขาต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
- ดูว่าบ้านอยู่ในตลาดมานานแค่ไหนแล้วและพบว่าราคาลดลงหรือไม่ หากบ้านได้รับการโฆษณาเป็นเวลานานและหากราคาได้ลดลงหนึ่งครั้งหรือมากกว่านั้น ผู้ขายอาจมีแรงจูงใจมากขึ้นที่จะเร่งการขายและหาคนที่จะเป็นเจ้าของบ้านจากมือของเขา
- ในทางกลับกัน ผู้ขายที่ไม่รีบร้อนในการขายเนื่องจากกำหนดเวลาที่คับแคบหรือขาดความกังวลด้านการเงิน อาจเจรจาด้วยได้ยากกว่า
ขั้นตอนที่ 3 รอการตอบกลับของผู้ขาย
ผู้ขายอาจยอมรับข้อเสนอแรก แต่โดยปกติ เขาจะทำข้อเสนอโต้กลับซึ่งอาจรวมราคาหรือข้อกำหนดที่แตกต่างกัน
- ศึกษาข้อเสนอเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจความแตกต่างทั้งหมด มันจะเป็นประโยชน์ถ้าคุณสามารถปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความในกระบวนการนี้
- ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถเจรจาต่อรองกันต่อไปได้ กระบวนการนี้มักจะสิ้นสุดลงเมื่อทั้งสองฝ่ายบรรลุข้อตกลงหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตัดสินใจว่าสงครามการประมูลควรยุติและเขาออกจากกระบวนการเจรจา
ขั้นตอนที่ 4 ยอมรับ ปฏิเสธ หรือยื่นข้อเสนอโต้แย้งอื่น
ลูกบอลอยู่ในมือคุณแล้ว คุณสามารถยอมรับข้อเสนอของผู้ขายหรือปฏิเสธโดยสมบูรณ์ หากคุณคิดว่ายังมีที่ว่างสำหรับการเจรจาเพิ่มเติม คุณยังสามารถทำข้อเสนอโต้แย้งของคุณเองได้
- เมื่อคุณได้รับข้อเสนอโต้กลับ คุณมีอิสระที่จะยุติการเจรจาหากนั่นคือสิ่งที่คุณต้องการ ไม่ควรมีปัญหาทางกฎหมายใดๆ ในขั้นตอนนี้ แต่คุณยังสามารถตรวจสอบกับนายหน้าหรือทนายความเพื่อตรวจสอบว่าคุณไม่แน่ใจ
- คุณต้องกำหนดราคาสูงสุดที่คุณยินดีจ่ายล่วงหน้าและปฏิบัติตามรูปนี้ หลังจากการเจรจาถึงราคานั้นแล้ว หากผู้ขายรับไม่ได้ก็ออกจากขั้นตอนการเจรจาไป
ขั้นตอนที่ 5. รู้ว่าคุณควรยกเลิกการเสนอราคาของคุณหรือไม่และเมื่อใด
ในกรณีส่วนใหญ่ คุณสามารถยกเลิกการประมูลของคุณในระหว่างกระบวนการเจรจา หากดูเหมือนว่ากระบวนการจะสิ้นสุดลงหรือสถานการณ์ของคุณเปลี่ยนไปอย่างกะทันหัน บางจังหวัดอาจมีกฎหมายควบคุมเวลาและวิธีการยกเลิกการประมูล ดังนั้น เพื่อประโยชน์ของคุณเอง ศึกษากฎหมายในจังหวัดของคุณก่อนที่จะยกเลิกการประมูล
- ในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะไม่มีปัญหาในการยกเลิกการเสนอราคาจนกว่าจะถึงเวลาที่ข้อเสนอจะได้รับการยอมรับ บางครั้ง คุณยังสามารถยกเลิกการเสนอราคาของคุณได้ตราบใดที่คุณไม่ได้รับแจ้งถึงการยอมรับการเสนอราคาของคุณ
- คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก่อนยกเลิกข้อเสนอทุกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่สูญเสียเงินประกันและไม่ถูกฟ้องร้องสำหรับความสูญเสียใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการยกเลิกข้อเสนอของคุณ
